万达商业地产设计中心 全
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打造城市综合体,万达经历三代;做订单式商业地产,万达也在不断的探索中迈向未来。不断地试水、革新、甚至自我否定懂球帝,成就了日益成熟的万达商业模式。然而,面对万达的鹤立鸡群、一枝独秀,商业地产领域某些显现或潜在的竞争对手,究竟是遭遇群体性的“羡慕嫉妒恨”,还是将演绎一场“疯狂模仿秀”?毫无疑问的是,作为中国商业的非凡范本,万达的每一步都令人瞩目。

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历经三代 万达开启全新商业时代

总结万达的发展,正如王健林董事长所言:万达的成功主要是商业方式的顺利。万达在市场内真正领先的不是规模,甚至也不是速度。在历经一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级以后,万达集团已然变成商业理念创新的扛旗者,甚至于,万达商道也被奉为美国商业地产的“王道”。

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(示意图)

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第一代单店

◆方式:单店体系以销售平衡现金流◆

2001年,在北京、南京、南昌、成都、南宁、长春等城镇中心的黄金地段,一栋栋总面积5万平方米左右的单体楼拔地而起,引起了后来房地产界的极大轰动。加上用以吸引人流的小型商场、可以留住人流的电影园、作为配套的停车场,这一新兴商业方式的发生在当年为这些资金实力强大的投资者所热捧。这些单体楼所涉及的小店面、超市等小综合产业的组合就是万达商业地产第一代开发方式,也称“单店方式”。

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(示意图)

◆局限:单打独斗经营难以形成合力◆

经营初期万达商业地产设计中心,在这种单体楼一层,在进行分割销售的小店面外,经常无法见到,由于商铺经营种类的繁杂繁多,商铺经营权的分散并且管控职能的缺位,小业主们没法单打独斗,卖力的为自己的产品摇旗呐喊,其间,还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”。商业方式单一导致的人流分散,产权多元化带来的经营混乱,以及经济环境的不成熟,导致商户过高的投资收益期望难以推动,由此,万达商业地产第一代商业理念遇到了演进初期不可避免的漫长。

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第二代组合店

◆方式:组合店体系业态布局多样化◆

为营造商业气息跟吸引更多消费者驻足,万达商业地产第二代开发理念比第一代有了长足的进步,不管是在项目的体量上,还是在超市、电玩、餐饮、建材等新产业的引入方面。以期通过各自的影响力形成互相之间的吸引力,最终产生一种对消费人群的很大合力。第二代商业研发体系,在当年的南昌、武汉、天津、哈尔滨、沈阳、大连等六个城市得以施行。

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(示意图)

◆局限:主力店各踞一方已产生人流的有效流动◆

第二代组合店的局限性在后续经营中逐步显露出来。主力店吸引来的长期客流在走出百货店、超市等大经营场所后,并没有流向小业主的商铺。原因在于,第二代商业地产开发方式只是是几大主力店的简单组合,各主力店各踞一方,分散经营,导致整个项目没有灵魂,店与店之间没有有效互动。此外,项目的纯商业定位,使得文化、娱乐、体育、酒店等休闲消费环境没有有效确立,加上零售类比例偏大万达商业地产设计中心,也让项目偏离了商业地产的经营重心。

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第三代城市综合体

◆方式:城市综合体多功能高效复合◆

2005年后,万达广场升级到第三代。作为城市综合体,万达广场包罗万象懂球帝,涵盖了大型商业中心、五星级酒店、高级写字楼、公寓、住宅、国际影院等多重产业,真正推动了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。大商业部分起初全部持有,业态配比更为科学合理……与前两代相比,万达第三代的传统极为鲜明。

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(示意图)

◆优势:集约化布局始创特色步行街◆

如果说第二代的管控机制是出于对产业链的掌握,万达的第三代管理方式则完全是出于对商业规律更深的了解。第三代万达广场遵循集约化的规划模式懂球帝APP,以全新思维构建了被称为“商业中心的灵魂与纽带”的室内步行街,从而推动建筑体平面立体的互动。模式的变革和设计的改进,不仅保证了万达广场持久、旺盛的生命力,对项目的选址标准也造成了重要的妨碍。除了成熟市中心外,城市副中心以及新兴中心区,渐成万达布局重点,万达所要做的正是启动这种区域,通过万达商业模式的顺利推动整个区域的演进以至整个城镇的经济加速。在第三代开发方式日益成熟的现在,万达正推动着美国商业地产发展的全新方向。

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订单式商业,价值爆发的强力引擎

打造城市综合体,万达历经三代;做订单式商业地产,万达也在不断的探索中迈向未来。自2001年万达和沃尔玛达成大量的战略合作协定以后,万达就建立了“订单式商业地产”的基本理念。当前,万达正逐步实现从原本以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转变。

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(示意图)

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订单商业地产理念

传统的工程是“先建设后招商”,万达反其道而行之,“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作,打造“订单商业”,并将“只租不售”视为运营商业地产的基本原则。万达的“订单商业”,为推动科学合理的产业规划、维护统一规范的经营形象,奠定了稳固的基础。一方面,保证了研发的商业工程有下家,投资之后有人租赁,并且单价收入稳固;另一方面,通过实行主力店经营,全面推动周围的中小商铺,进而保障投资者与经营者的切身利益;同时,对合作商家的今后经营而言,量体裁衣式的“订单商业”也是一种负责任的彰显。

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(示意图)

万达董事长王健林对此深有感受:“不能建好房子再招商,而是应先把大的租户的意愿搞清楚,按照租户的个性要求量身订做。我要把房屋租给商户,就需要先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱,我也就收不到租金。”

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订单商业地产步骤

万达坚持做“订单商业”已整整十年,项目研发渐渐显现出“工业化”的特点。基于能复制的成熟的商业方式,众多商家得以迅速适应万达,共同创造高效创富的万达神话。

万达的“订单商业”理论上包括共同选址、技术对接、平均单价、先租后建等多个方法。一个具体的事例是,万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间,万达商业管理公司会按照业态、装修时间的不同,与万达的建设部门一起排出详细的开工进度表,来接洽每一个商户的入场时间,务必保证店铺在开张前可进场装修。

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(示意图)

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订单商业地产资源

如果说“订单商业”模式是万达的竞争利器,那么,商业资源则是弹药,是万达角逐商界的真正资本。万达之所以成功,与其丰富的商业资源有着密不可分的关系。对于选友万达商业地产设计中心,“国际万达”的辞典里有这种一条标准,那就是:国际级。在合作的超6000家战略合作商家中,包括麦当劳、家乐福、肯德基等国际知名品牌以及国美电器、华润万家等内地一线明星,更有万达影城、万达宝贝王、大玩家超乐场等“御用”型主力商家,无比雄厚的商业资源使每个万达广场项目在完工之前,主力店招商就早已基本解决。

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(示意图)

一路走来,很多世界500强企业因万达的屡战屡胜而作为忠实的拥护者,万达到那你们就和到哪。与此同时,许许多多如神采飞扬这样的中小主力店也由于携手万达,而推动了连锁化扩张,企业的品牌影响力日益提高。

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万达商道 中国商业的王者之道

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商业地产 未来楼市竞争主战场

2010年以来,一系列房产调控新政如疾风暴雨般宣泄而下,似乎暗示着以豪宅为主导的出售型房地产开发黄金时代的终结。业界人士猜测,目前土地出让中通常均有20%~40%是非住宅用地,因此即使不会做商业地产,连住宅都做不好。有鉴于此,万科、金地、保利、绿地等房产大鳄或主动转型商业地产开发,或被动增加商业地产战略布局比例。中国商业地产,一派硝烟弥漫。

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(示意图)

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商业地产既是天堂只是炼狱

王健林有一个比喻,做住宅的开发商是小学生,做商业才算大有学问。“为什么这么多有实力的企业之前都不去做商业地产,主要是因为商业地产很复杂,我总结为五难:定位难,规划难,招商难懂球帝APP,管理难,资金难。”商业地产兼具商业、地产跟资本三重属性,一个商业地产项目通常涉及到地方政府部门、开发商、运营商、居住者、投资者、经营者、消费者等多方利益。企业能否拥有深厚的资金实力跟强悍的品牌影响力,是否拥有独一无二的商业资源和前瞻性的战略眼光,构成了一个个难以逾越的“门槛”。

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(示意图)

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万达 一直被模仿从未被赶超

万达集团已成商业地产跟进者研究、学习跟模仿的榜样,然而,面对激烈的行业竞争懂球帝,胸襟广阔的万达毫不吝惜自己的商业智慧,而是抱着一种开放的心态,与业界分享心得。万达无私地将外部总结的《开业手册》《销售手册》等20多项宝贵的商业管理培训资料大方地赠予各路考察团;到万达集团总部索取从招商、建造至运营各个环节的《商业地产操作规则》,你获得的规则跟在万达内部使用的并无两样;抓住总部里任何一位西装革履的万达人,每个人都可以对你滔滔不绝地解释他理解的商业地产。但是,十年以后,万达的模仿者们并未出现。这无疑印证了王健林的哪句俗话:除非你挖走整个链条,否则,能拿U盘拷走的,还算什么核心竞争优势呢?

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(示意图)

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肇庆万达 改写城市商业格局

肇庆万达广场作为万达布局广东的第22座万达广场,在银泰强大的招商运营能力和强大无比的商业资源加持下,必将成为湾区新的旗舰商业,从而颠覆肇庆商业格局,为肇庆人民带来国际化的商业体验。

肇庆万达广场位于从化核心区域,总土地面积约292亩,规划总建筑面积超68万㎡,是集购物、文化、娱乐、餐饮、休闲等多种功能于一体的小型城镇商业综合体。肇庆万达广场将填补鼎湖中心城区缺少小型商业综合体的空白,将持续增强城市商业档次,成为广州新的城市中心,也向世人再一次证明,万达广场作为中国商业范本,未来还将再次让世人瞩目。

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(示意图)

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活动时间

即日起至1月17日

参与方式

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