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万达商业地产开发模式四川大学 张平教授 2007年12月22 日,成都万达广场盛大开业 成都万达广场,万达集团第三代购物中心 成都万达广场,满铺开张,无培育期 成都万达广场,集此前众多豪宅、商业项目地产丰富经验之 大作。 项目总投资20亿元,规划地块116亩,总建筑面积40万平米 14个月建成懂球帝APP,资金运用效益极高最丰富的产业 8种商业业态:百货、电器卖场、室内游乐中心、量贩 式KTV、酒吧、健身、大型快餐餐厅 成都最大的一站式购物休闲中心:33000平米室内步行 街,200 间商铺,120个知名品牌 设计、主力店组合代表中国购物中心最高水平主力店 伊藤洋华堂、万千百货、国美电器、 万达国际电影城、大影星量贩KTV、神采飞扬电玩城 韦德伍斯健身会所 欢腾海洋海鲜自助百汇餐厅、红杏酒楼、麦当劳、肯德基、 必胜客 万锦蒙娜丽莎酒吧万达集团自己的主力店 万千百货:万达集团第五大支柱行业,万达集团 发展核心硬件之一,定位为日本中高档百货之新锐 品牌。 万达国际电影城:万达院线已拥有20家影院,200 块银幕,几万个座席。2007年销售3亿元票房,成 为中国第一大院线超大商业面积 总建筑面积40王平方米 地上31万平米 万达广场18万平米 高级别墅15万平米 写字楼4万平米人性化商业设计 34部升降电梯、观光电梯 60部自动扶手电梯 智能化的中央空调,智能化水、电、消防监控平台 15000平米外公馆、大型室外中庭 2倍于国家标准的停车位:2000个机动车库,8000个非机动车位合理动线 机动车流动线组织 非机动车流动线组织 人流动线组织社会效益 上亿元税收 10000个以上就业机会 方便当地居民生活 提升区域商业水准 提升当地地产价格优秀的商业管理 坚持成为自己的专业商业管理队伍 商业管理团队3000多人 全国唯一一个跨区域实行商业连锁管控的专业团队 成为万达商业地产的核心竞争力万达集团董事长:王健林 在7年之内,万达广场遍布全国,誉满天下 万达商业地产模式支撑:全新的商业上下产业链丰厚的赢利思想共赢最高的效益创新的商业理念万达:商业房产模式——订单地产 只租不售:以房租为现金流来源长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实,钓大鱼订单地产五个要诀 (1)联合发展: 与很多著名主力店达成联合发展协议——无条件跟随懂球帝,有选择跟随 无条件跟随协议:万达广场开到那里,就和到那儿 有选取跟随协议:对万达所开的广场有选取跟随 对主力店的选用:品牌、业态、商品、条件。

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。。。。。订单地产五个要诀 (2 )技术对接: 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认 技术对接内容:如主力店面积,游泳池的降板,超市的荷载,各商店人流走向,公共区域设置,交通组织等等 避免商家进场后的改造,减少耗费,节约地产商和顾客的费用订单地产五个要诀 (3 )平均单价: 与各主力店约定万达商业地产设计中心,全国城市分为两档: 第一档:北京、上海;第二档:其余 给各店一个平均单价万达商业地产设计中心,不再就单个项目租金水平进行谈判,节约时间,保证发展速度 每个项目可获得多少租金、利润,万达在拿地之前就未知道,确保了投资低风险、甚至零风险订单地产五个要诀 (4 )先租后建: 由于联合发展伙伴众多懂球帝APP,开工之前大部分商业面积已经确认了房东,购物中心只要一开业,就能保证马上收到租金 租赁面积完全被租金面积覆盖,没有无效面积订单地产五个要诀 (5 )满场开业: 大小商家同一时间开业,聚集人气,抬升品牌,引导消费者的消费习惯,有利于商家也有便于万达 凭借万达商业地产强大的品牌影响力、招商能力,使得很多商家听从统一安排,统一行动,提高强度万达:产业链日臻完善 前期规划设计:万达商业规划研究院,能独立完成建筑—结构—机电—立面—装修设计 中期研发建设:万达成本、销售、租金决策文件。

开工之前制定出3套、20多个子项的控制性决策文件,先算后干 后期运营管理:万达商业管理公司,全国唯一跨区域的专业商业管理公司,超过3000人万达商业地产设计中心,管理几百万平米的商业物业懂球帝APP,连续两年租金收缴率在98% 以上万达:合作伙伴唇齿相依 紧密型合作伙伴:与7家业态不同的主力店达成了生死契约,万达开到那里就和到那儿,不去都会处罚 战略合作伙伴:战略合作伙伴30多家,均为国际中国著名公司,有选取跟随。万达将开发项目信息发给你们,他们应在要求时间内决定能否跟随,然后再签署具有法律效力的合作文件 战略合作中小店铺连锁企业:如肯德基、麦当劳上述三类合作伙伴保证了万达每个项目大约有几十家大小主力店跟随,保证了每个项目80%以上的租用面积得以出租 王健林:只租不售是商业地产可持续发展的前提,也是万达花巨额费用学到的一个真理万达进入商业地产领域的头十年,也是靠销售商铺来回收投资,结果留下很多后患,经过两三年的培育期后才走入困境。因为商铺售出之后,再进行商业规划懂球帝,无法确保经营的整体性、有效性、可持续性,而且会带给很多争议跟麻烦。 请思考:1、其中的管理?2、管理,或者说商业理念是怎样创造利润和效益的?3、只租不售,企业应做到这一点,需要一些什么条件? 请思考:1、万达商业地产模式非常:与肯德基、肯 德基?与洲际酒店管理公司、万豪酒店管理公 司?与家乐福、沃尔玛?2、管理方式为什么可以成就效益?其中的秘 诀在于哪里? 请思考:1、万达商业地产模式的不足?2、还有什么可以改进的地方?3、王健林没有介绍的诀窍还有什么?4、这个方式的运行模式或许是哪个?

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